38/251 - Edens have 12 - Saksfremlegg for førstegangsbehandling

Teknisk utvalg avslår i medhold av plan- og bygningsloiven ( pbl .) §19-2, søknad om dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan med krav om mønehøyde og krav til at det skal føres opp eneboliger på de avsatte tomtene. Teknisk utvalg avslår også dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om parkering. I tillegg vurderer teknisk utvalg at det ikke kan gis tillatelse for avkjørsel med bredde på ca 13 meter, noe som er i strid med veinormalen i Grimstad kommune, som legger opp til at avkjørsel til eiendommen ikke skal være bredere en 3,5m.

Vedlegg

Teknisk utvalg innvilger i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2, søknad om dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan med krav om mønehøyde, krav til bygningstype og derav antall boenheter.

Teknisk utvalg gir tillatelse til etablering av parkeringsplasser langs vei, med bredde ca. 13m.

Kommunaldirektøren bes godkjenne søknaden etter plan- og bygningsloven §§ 20-1, 20-2 og 20-3 i henhold til omsøkte tiltak, men med situasjonsplan datert 17.12.2025 som viser fire parkeringsplasser.

Begrunnelse:

Hensynet bak høyde begrensning fastsatt i plan, er å sikre en relativt lik bebyggelse innenfor planområdet. Samtidig er høyder vurdert i forhold til plassering av bygninger, slik at bebyggelsen er til minst mulig sjenanse for naboer.

Antall boenheter fastsatt i plan er det offentliges behov for å kunne styre blant annet kapasitet på infrastruktur. I tillegg skal det sikres tilstrekkelig med arealer til ulike formål som parkering og uteopphold til hver enkelt enhet.

Bygningstyper i en reguleringsplan er fastsatt for å ivareta ulike størrelser på boenheter og få en helhet i et område som fremstår tilpasset omkringliggende infrastruktur, rekreasjonsområder og ulike brukergrupper.

Vurdering hensyn:

Høyde begrensning

Omsøkte tiltak vil gi en overskridelse på høyder på en meter. Dette er en relativt beskjed økning tatt i betraktning at det er snakk om leilighetsbygg i tre etasjer i umiddelbar nærhet som er regulert vesentlig høyere i terrenget. En mindre dispensasjon på høyden vil også gjøre at det er mulig velge en bebyggelse som estetisk er tilpasset både området og annen bebyggelse, fremfor endret takform. Dette gir bedre helhet i området.

Teknisk utvalg konkludere med at hensynet bak høyde bestemmelsen blir tilsidesatt, men ikke vesentlig. Det er dermed mulig gå videre til vurdering av fordeler og ulemper ved innvilgelse av dispensasjon fra høyde begrensning.

Bygningstype/antall boenheter

Hensynene bak boligtype og antall boenheter er svært sammenfallende og vurderes dermed under ett. Området hvor det er søkt dispensasjon er område med store ubebygde arealer både innad i reguleringsområdet og med umiddelbar nærhet, til store rekreasjonsarealer. Boenhetene i dette området har egne parsellhager i tillegg til utearealer på bakkeplan og / eller på balkonger. Det er med andre ord romslig med plass for uteopphold. Dette gjelder også selv med en fortetting av antall boenheter. Økningen i antall vil heller ikke gi negative konsekvenser i forhold til etablerte infrastruktur i området. Selv om denne tomten vil bli tettere bebygd enn de andre i dette feltet, vil de åpne arealene omkring gjøre at dette ikke fremstår som en begrensing på kvaliteten i området.

Teknisk utvalg konkluderer med at hensynene bak bygningstype og antall enheter, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Man kan dermed gå videre til vurdering av fordeler og ulemper ved innvilgelse av dispensasjon.

Vurdering fordeler og ulemper:

Da fordeler og ulemper ved innvilgelse av dispensasjoner, vil være de samme, vurderes dette under ett.

Ulemper ved innvilgelse av dispensasjoner vil være at reguleringsplanen delvis mister sin verdi som styringsdokument for tiltak i området. Utvalget er imidlertid kjent med både at det tidligere har vært gitt flere dispensasjoner i området, samt at det er søkt om planendring i området. Begge disse forholdene tilsier at planen allerede i stor grad har mistet sin styrings verdi, og at det er et behov for endring. Dette forsterkes ytterligere gjennom kommunestyrets signal om at det skal reguleres private veier i nye reguleringsplaner. For teknisk utvalg vil dette bety at en endring av planen vil måtte ivareta både kommunestyrets signal, og de dispensasjoner som allerede er innvilget i området.

En annen ulempe vil være at man får en firemannsbolig midt inne i et felt med eneboliger. Bygget vil i så måte skille seg fra de nærmeste byggene, og dermed vil en oppleve bygget annerledes. Samtidig vil en firemannsbolig her gi muligheter for flere brukergrupper og dermed en mer blandet beboer sammensetning. Både i forhold til barn, unge og voksne vil dette kunne erfaringsutvekslinger og samhold.

Fordeler ved innvilgelse av dispensasjon er at enhetene i denne saken vil kunne dekke et behov for noe rimeligere boenheter enn det som er tilfellet ellers i dette nyetablerte området. Dette gjør at en større brukergruppe vil kunne ha muligheten til å etablere seg i nye boliger som er positivt i forhold til helse, miljø og teknisk kvalitet. Samtidig vil en slik løsning gi et sterkere samhold og gi muligheter for felles transportløsninger og andre felles løsninger innenfor for eksempel ivaretakelse av barn eller eldre beboere. Fortetting av allerede regulerte og påbegynt utbygde arealer i kommunen vil være svært mye mer positivt for natur og andre allmenne interesser i kommunen. Dermed vil dette være positivt i forhold til de retningslinjer og mål som er fastsatt i kommuneplanens samfunnsdel.

Selv om utfordringen med parkeringsarealer langs veiarealet ikke omfattes av dispensasjons vurderingen, vil dette ha betydning for en helhetsvurdering. Som nevnt over er det i denne saken søkt om en parkerings løsning som også vil utgjøre adkomst til eiendommen. På denne måten er adkomsten klart i strid med kommunens vegnormal. Det som imidlertid fremkommer i kommunestyrets signal om at det er ønskelig med private veier i reguleringsområder, fremfor offentlige veier, tilsier også at vegnormalen ikke vil være gjeldende dersom planendringen fører til at veien omreguleres privat. Ja, dette vil gi en føring for kommende planendring, men den føringen er allerede gitt av kommunens høyeste organ, kommunestyret.

Teknisk utvalg konkluderer etter dette med at samfunnsmessige fordeler ved innvilgelse av dispensasjoner er klart større enn ulemper. I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 kan kommunen etter dette innvilge dispensasjon. Teknisk utvalg mener i denne saken at det bør kunne innvilges dispensasjon. Dette fordi kommunen som helhet vil oppnå mer varierte boenheter i et allerede bebygd område som tilrettelegger for en brukergruppe som ikke har de samme muligheter uten at dispensasjoner innvilges. I tillegg vil en på denne måten høyt utnytte et område med svært gode kvaliteter i forhold til rekreasjon og tilgang til sjøarealer. Dette er nødvendig med dagens begrensede tilgang til ledige arealer for bebyggelse.

Teknisk utvalg innvilger dermed de omsøkte dispensasjoner og godkjenner omsøkt parkering/adkomst løsning. Kommunaldirektøren bes gi byggetillatelse til tiltaket på bakgrunn av fremlagt dokumentasjon med situasjonsplan datert 17.12.2025 som viser fire parkeringsplasser.

Vedlegg