Teknisk utvalg avslår i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) § 19-2 søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om plankrav og rivningsforbud, samt avstandsbestemmelsen i pbl § 29-4. Det vises til søknad mottatt 27.02.2026.

Vedlegg

Teknisk utvalg innvilger i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) § 19-2 søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om plankrav og rivningsforbud, samt avstandsbestemmelsen i pbl § 29-4. Det vises til søknad mottatt 27.02.2026.

Begrunnelse

Hensynet bak plankravet er at kommunen vil sikre en forsvarlig og gjennomtenkt utvikling av arealutnyttelsen i området. Plankravet skal videre sikre en forsvarlig opplysning i saken, og blant annet få frem hvilke konsekvenser en tillatelse vil kunne innebære for utviklingen i området. De berørte interesser, herunder konsekvensene for naboer og omkringliggende miljø, vil ved utarbeidelse av plan bli vurdert i et helhetsperspektiv.

Tiltakseiendommen ligger i et område hvor det er vanskelig fortette veldig mye. Det er i tillegg snakk om et miljø og en estetikk som er viktig å ivareta. Ut fra området og omkringliggende bebyggelse er det vanskelig se for seg at det skal skje en veldig transformasjon i nær fremtid. På bakgrunn av dette mener teknisk utvalg at man kan ta mer hensyn til omgivelser gjennom enkeltstående dispensasjoner enn hva man kan gjennom regulering av større områder. Ivaretakelse av omkringliggende eiendommer og miljø vil være ivaretatt gjennom grundig nabovarsling. Omsøkte utvikling av eiendommen er også beskjeden slik at man ikke kan se at myndigheters interesseområder ikke er ivaretatt i området. Teknisk utvalg konkluderer med at hensynet bak plankravet, ikke blir vesentlig tilsidesatt.

Takutforming fastsatt i plan skal sikre en relativt lik bebyggelse innenfor planområdet. Samtidig er takutforming vurdert i forhold til plassering av bygninger, slik at bebyggelsen blir til minst mulig sjenanse for naboer.

Omsøkte takvinkel vil gi bygg som i stor grad er tilpasset det estetiske som finnes i området allerede. Dette gir også et historisk inntrykk som passer med terrenget i bakkant. Nabobebyggelse vil i stor grad se over tiltaksbygget da disse ligger høyere i terrenget enn tiltakseiendommen. Teknisk utvalg kan ikke se at hensynene bak bestemmelsen med takvinkel blir vesentlig tilsidesatt.

Rivningsforbudet er satt for at kulturmiljø og historisk bebyggelse skal sikres og ivaretas. De karakteristiske trekkene ved bebyggelsen og bebyggelsesstruktur gir området særpreg. Områdets utvikling skal derfor skje som tilpasning til det eksisterende. Stedegne og historiske strukturelle karaktertrekk skal være styrende for utforming av nye tiltak. Kvalitet i fortettingen oppnår vi når endringer og ny bebyggelse harmonerer med og ivaretar sine omgivelser.

Teknisk utvalg mener at illustrasjonene, tegningene og beskrivelsene som følger søknaden, viser at dette temaet har vært sentralt ved utforming av søknaden. Ny bebyggelse er tilpasset både dagens bygg og omgivelsene, selv om man er kommet til at man ikke kan bevare eksisterende bebyggelse. Etter gjennomføring av tiltak, vil en likevel oppnå at bebyggelsen i stor grad likner den som har vært på eiendommen over en lang tidsepoke. Men vil på mange måter oppleve nytt bygg som en bedre ivaretakelse av historikken enn det som er tilfellet med dagens eksisterende bygg. Teknisk utvalg konkluderer med at hensynet bak rivningsforbudet ikke blir vesentlig tilsidesatt.

Stortinget har gitt 100-metersbeltet langs sjøen en særskilt beskyttelse. Det er et nasjonalt mål at dette området skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle, jf. St.meld. nr. 26 (2006-2007). Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. I 100-metersbeltet skal det derfor tas særlig hensyn til naturmiljø, landskap, friluftsliv og andre allmenne interesser.

Selv om tiltakseiendommen berøres av pbl § 1-8, ligger bebyggelsen langt fra sjø gjennom at det er etablert flere bygg mellom eiendommen og sjø, samtidig som fylkesvei 420 går mellom sjø og tiltak. Det er bare så vidt man kan se bebyggelsen fra innerst ved brygga på Torskeholmen. Teknisk utvalg konkluderer med at tiltaket vil dermed ikke påvirke forbudssonen av nevneverdig omfang.

Avstandskravet i plan- og bygningsloven § 29-4 skal ivareta avstand mellom bygninger av hensyn til brannspredning. I tillegg skal avstandsbestemmelsene ivareta romfølelse på eiendommene slik at luft og lys mellom bygninger oppnås, samt tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse.

Tiltaket skal foregå på en sentrumstomt hvor det er svært tett bebyggelse og forholdvis små tomter. Det er snakk om en fortetting, og dette gir ytterligere utfordringer med å holde fire meters avstand til nabogrenser. Likevel er det slik at man har veldig store muligheter bygnings fysisk for å ivareta brannkrav, og dette må gjennomføres. Samtidig vil ikke omsøkt tiltak gir vesentlige reduksjoner i naboers utsiktsforhold. Tiltaket vil også ivareta en bebyggelse og plasseringer som legger til rette for vegetasjon og dermed ivaretakelse av overvannshåndtering mellom bebyggelsen. Teknisk utvalg mener at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at en dermed kan gå over til å vurdere fordeler og ulemper ved innvilgelse av dispensasjon.

I denne saken vil det være fordeler av samfunnsmessig karakter. Dette vil være en fortetting i tråd med ønsket utvikling i sentrum, samtidig som man bevarer det historiske preget på bebyggelsen i området. Det vil være positivt med noe mindre enheter, som igjen trolig gir beboere med mindre bruk av bil og heller benytter kollektiv og sykkel/gange. Dette vil gi både arealmessig og miljømessig gevinst. Ulemper ved innvilgelse av så pass mange dispensasjoner, er at det kan være forhold som burde være mer område vurdert, for eksempel parkeringsløsninger eller infrastruktur. Samtidig er dette et område der kommunen ønsker en økning i antall boenheter i kommende periode. Fortetting med ulike bebyggelse er av forventning og av ønske fra myndighetene. Omsøkte tiltak vil være av en slik art at disse enhetene ikke kan etableres i blokk eller flermannsboliger, og vil dermed kunne dekke behov for denne type bolig i sentrum. Teknisk utvalg konkluderer med at fordeler ved innvilgelse av dispensasjon er klart større enn ulemper og kommunen kan dermed innvilge dispensasjon.

I denne saken er det snakk om en type utvikling som kommunen ønsker seg i fremtiden. Samtidig er det snakk om en bygning som har vesentlig behov for oppgradering, både i seg selv og i forhold til omgivelser. Om en da velger å innvilge dispensasjoner for å kunne gjennomføre tiltak relativt fort, fremfor en omfattende reguleringsprosess som mulig ikke vil gi store endringer i dette området, tillegges vekt som en fordel. Dette fordi situasjonen slik den er i dag, verken er hyggelig for naboer, tiltakshaver eller brukere av byen. Teknisk utvalg mener dermed at innvilgelse av dispensasjon i denne saken, er en fornuftig bruk av dispensasjonshjemmelen i loven.

Vedlegg