Kommunestyret viser til saksfremlegget og godkjenner at detaljreguleringsplan for Livbeltefabrikken i medhold av § 12-10 i plan- og bygningsloven med følgende endringer:
Endringer i planbestemmelsene:
§ 3.1.1: Første avsnitt, siste setning «Tak kan benyttes til uteoppholdsareal», slettes.
§ 3.1.1: Siste avsnitt, første setning «Tak kan ha enten saltak eller flatt tak» endres til «Tak skal ha saltak, eller avledede takformer. Det tillates takterrasser på deler av taket, der disse ikke er synlige fra Krags Gate eller Hasdalgata».
§ 3.1.1: I kolonne 2 i tabellen endres tekst fra «Maks møne-/gesimskote» til «Maks mønekote)
Endringer planens kart:
I bestemmelsesområdet #1 må det legges inn en byggegrense minst 4 m fra eiendomsgrensen mot nord.
Kommunestyret viser til saksfremlegget og godkjenner detaljreguleringsplan for Livbeltefabrikken i medhold av § 12-10 i plan- og bygningsloven.
Kommunestyret ber kommunedirektøren inngå en utbyggingsavtale med utbygger hvor kommunen sikres en forkjøpsrett til inntil 10 % av boligene. Forkjøpsretten skal meddeles utbygger senest 2 måneder etter salgsstart.
Kommunestyret henstiller utbygger om å opprette dialog med Risør Boligbyggelag for å utrede mulighetene for at 1 av blokkene etableres som et borettslag.
Kommunestyret henstiller utbygger om å opprette dialog med administrasjonen i Risør kommune for å utrede muligheten for å etablere utleieboliger med tilvisningsrett i prosjektet.
Livbeltefabrikken
Fellesforslag fra Høyre, Venstre og Fremskrittspartiet
Kommunestyret viser til saksfremlegget og godkjenner detaljreguleringsplan for Livbeltefabrikken i medhold av § 12-10 i plan- og bygningsloven med følgende tillegg/endring.
Nytt punkt i reguleringsbestemmelsene
Den visuelle fjernvirkningen av de øverste etasjene skal dempes ved materialbruk og arkitektoniske utforminger. Det skal vektlegges å bruke materialer med dempede farger som harmonerer godt med omkringliggende terreng. Oppbygg på takflaten skal begrenses til det aller mest nødvendige både i høyde og volum. Fjernvirkningen skal minimeres ved å trappe ned høyden, avrundede hjørner og andre arkitektoniske grep som vil gjøre silhuett virkningen vesentlig mindre. Espalier med klatreplanter skal benyttes, slik at oppbygg i større grad oppfattes i sammenheng med omkringliggende natur.
Tilleggsforslag
•
Kommunestyret ber Kommunedirektøren inngå en utbyggingsavtale med utbygger hvor Kommunen sikres en forkjøpsrett til inntil 10 % av boligene. Forkjøpsretten skal meddeles utbygger senest 2 måneder etter salgsstart.
•
Kommunestyret henstiller utbygger om å opprette dialog med Risør Boligbyggelag for å utrede mulighetene for at 1 av blokkene etableres som et borettslag.
•
Kommunestyret henstiller utbygger om å opprette dialog med administrasjonen i Risør kommune for å utrede muligheten for å etablere utleieboliger med tilvisningsrett i prosjektet.
Begrunnelse for at Kommunedirektørens forslag ikke tas til følge.
Endringer i planbestemmelsene:
- § 3.1.1: Første avsnitt, siste setning «Tak kan benyttes til uteoppholdsareal», slettes.
Utbygger har lagt stor vekt på gode og universelt utformede uteoppholdsarealer. Gode fellesarealer på takene er et av disse tiltakene. I en tid hvor problemstillinger rundt ensomhet stadig tas opp er det viktig at nye boligprosjekter legger inn gode felles møteplasser. De felles takterrassene er et slikt tiltak.
Det er et krav i reguleringsbestemmelsen om 50 m2 MUA pr bolig i prosjektet. Dette kravet lar seg ikke tilfredsstille med mindre takene tas i bruk til dette formålet. Alternativene vil enten være å endre reguleringsbestemmelsen om kravet på 50 m2 MUA pr. leilighet eller at antall leiligheter reduseres med det antallet som er nødvendig for at MUA kravet kan tilfredstilles på bakkeplan. Ingen av disse alternativene er ønskelig. Reguleringsbestemmelsen om 50 m2 MUA pr. leilighet er satt for å skape gode og store nok fellesarealer og for å skape et godt bomiljø.
En reduksjon vil være en betydelig forringelse for bomiljøet i prosjektet. En betydelig reduksjon i leilighets antallet er svært lite ønskelig når vi for første gang på mange år får muligheten til å få bygget et stort sentrumsnært prosjekt hvor målgruppen er fastboende.
Kommunestyret mener at samlet sett er fordelene med å tillate takene benyttet til felles,og universelt utformede, uteoppholdsarealer betydelig større enn ulempene.
- § 3.1.1: Siste avsnitt, første setning «Tak kan ha enten saltak eller flatt tak» endres til «Tak skal ha saltak, eller avledede takformer. Det tillates takterrasser på deler av taket, der disse ikke er synlige fra Krags Gate eller Hasdalgata».
De flate takene skal, som nevnt over, benyttes til felles universelt utformede oppholdsarealer. Det er en selvstendig kvalitet i prosjektet. Begrunnelsen for å kreve saltak på dette prosjektet bryter med prinsippet om likebehandling ved ellers like forhold. Noen få hundre meter østover er det i de senere år bygget et leilighetsbygg i «Shoppingsvingen» med flate tak. Også dette i et område som ellers bare har eneboliger med saltak. Et krav om saltak på alle tak vil også medføre færre leiligheter siden det vil medføre at øverste etasje forsvinner i alle byggene.
Bekymringen for synligheten fra Krags gate og Hasdalgata vil kunne minimeres ved arkitektoniske grep innenfor den opprinnelige teksten. Det være seg noen brutte tak- og veggflater eller fargebruk i fasaden.
- § 3.1.1: I kolonne 2 i tabellen endres tekst fra «Maks møne-/gesimskote» til «Maks mønekote).
Dette er en konsekvens av de 2 andre endringsforslagene og betyr i klartekst at man reduserer hele prosjektet med 1 etasje og med ca 10 leiligheter.
Det er det motsatte av det uttalte ønsket om flere sentrumsnære boliger.
- Endringer i plankart: I bestemmelsesområdet #1 må det legges inn en byggegrense minst 4 m fra eiendomsgrensen i nord
.
Ved å ha byggegrensen i eiendomsgrensen vil byggene bli flyttet nærmere fjellet og dermed bli mindre eksponert mot vest. Det vil også gi større og luftigere gårdsrom hvor felles utearealer er plassert. Argumentet om at ved å bygge i grenselinjen vil vedlikehold av fasaden måtte utføres fra kommunal tomt er objektivt riktig. Ved å benytte vedlikeholdsfrie materialer i fasaden vil dette vedlikeholde være minimalt, og vil normalt dreie seg om hvert 25. år.. Krav til fasademateriell kan settes ifbmrammesøknaden.
Videre virker argumentet mot bygging i byggegrensen noe spesielt sammenlignet med andre prosjekter både i nærheten og kommunen ellers. Et par nærliggende eksempler er det planlagte boligprosjekt i «Pærehagen» som ligger ca 300 meter øst for «Livbeltefabrikken». Etter forslag fra Kommunedirektøren er nylig reguleringsplanen for sentrum endret til at byggegrensen settes til eiendomsgrensen. Det vil medføre at framtidig vedlikehold må utføres fra kommunal grunn.
Det samme er tilfelle for deler av bygget i «Shoppingsvingen» hvor fasaden mot Viddefjellveien må vedlikeholdes med stillas i veien.
Kommunestyret mener at det av ovennevnte framgår at fordelene ved å tillate at byggegrensen går i eiendomsgrensen langt overstiger ulempen ved et stillas på kommunal grunn ifbm framtidig vedlikehold.