55/489/0/0 Riving/bygging av ny fritidsbolig med garasje, Karistøltangen 29. Dispensasjonsbehandling plankrav. Byggeforbud avstand vann.

Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 avslås dispensasjonssøknad fra kommuneplanens arealdel, punkt 1.1 om krav om utarbeidelse av reguleringsplan for riving av eksisterende fritidsbolig med 95 m 2 BYA, og oppføring av ny fritidsbolig med integrert garasje med 186 m 2 BYA . Vilkårene for at kommunen kan gi dispensasjon er ikke oppfylt.

Vedlegg

Forslag til vedtak

PS 124/25 55/489/0/0 Riving/bygging av ny fritidsbolig og garasje, Karistøltangen 29

(Byggesak arkivsaksnummer 25/3969)

Utvalg for plan og utvikling gir dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens bestemmelse1.1 og dispensasjon fra byggegrense mot vann bestemmelse 1.7 vedrørende riving av eksisterende fritidsbolig samt oppføring av ny fritidsbolig og garasje på eiendommen, gnr/bnr 55/489, Karistøltangen 29 på Haugastøl.

Vedtaket begrunnes med følgende:

1. Søker har dokumentert at tiltaket er i tråd med gjeldende kommuneplan og arealplanbestemmelser for området, både når det gjelder utnyttelsesgrad og størrelse. Hytta er planlagt med 150 m2 BYA og i tillegg 36 m2 BYA garasje, til sammen 186 m2 BYA.
2. Den omsøkte hytta plasseres på samme tomt/bygningssted som eksisterende hytte og erstatter en bygning som vurderes å være i dårlig forfatning.
3. Det omsøkte tiltaket oppfyller dagens krav til energieffektivitet og miljøstandard, og bidrar til bedre løsninger for avløp og utslippshåndtering gjennom nytt godkjent avløpsanlegg.
4. Avstand fra hytte til strandsonen er marginalt endret fra eksisterende til ny situasjon, og privatisert sone forblir uendret. Fri ferdsel med tilgang til strandsonen er ivaretatt i eksisterende stinett og skiløyper som går over tomten. Ivaretagelse og kontroll av utslipp til naturen er vesentlig forbedret etter nybygg er etablert. Beskyttelse mot skader fra flom og erosjon er ikke relevant for byggestedet. Hensyn til natur, miljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser ansees derfor ivaretatt.
5. Tiltaket vil ikke medføre økt ferdsel eller skade på naturmangfold eller villrein, da området allerede er etablert og bebygd, og ikke utgjør leveområde for villrein. Hytteområdet ligger ikke på snaufjellet, men er omkranset av skog ca. 100 m under skoggrensen. Ny hytte er planlagt med flere funksjoner og er mer romslig og funksjonell enn den eksisterende 70-talls hytta, men er ikke planlagt for flere personer enn eksisterende hytte.
6. Flere tilsvarende saker i nærområdet er tidligere innvilget, med sammenlignbare utbyggingsrammer hva gjelder avstand til vann, bebygd areal og bruk. Kommunen ser det som viktig å ivareta prinsippet om likebehandling av sammenlignbare saker, jf. forvaltningsrettslige prinsipper og tidligere praksis for godkjenning av tiltak på Karistøltangen. Relevante eksempler i umiddelbar nærhet er Karistøltangen 23 gnr/bnr 55/367 (godkjent 2025) og Karistøltangen 25 gnr/bnr 55/369 (godkjent 2018).
7. Det anses at vilkårene for unntak etter kommuneplanens punkt 1.2 e er oppfylt. Dispensasjoner vurderes å ikke medføre vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak plankrav, og fordelene anses klart større enn ulempene, jf. Bygningsloven § 19-2.

Vedtaket forutsetter at godkjenning av avløpsanlegg og øvrige tekniske krav blir oppfylt i tråd med gjeldende forskrifter før igangsettingstillatelse gis.

Vedlegg

55/489/0/0 Riving/bygging av ny fritidsbolig og garasje, Karistøltangen 29

TILLEGGSNOTAT vedr. merknader fra Statsforvalteren

FAKTUM VEDR. SENGEKAPASITET (EKSISTERENDE OG NY/OMSØKT):

• Eksisterende fritidsbolig har en sengekapasitet på 8 plasser fordelt på 3 soverom. 3 sengeplasser på 2 soverom og 2 sengeplasser på 1 soverom.

• Ny fritidsbolig er planlagt med tilsvarende sengekapasitet tilpasset dagens arealbruk. 2 sengeplasser fordelt på 4 soverom = 8 plasser totalt.

Generelt om arealer og soveplasser.

Arealbruk og behov for soveromsareal i fritidsboliger har gjennomgått betydelige endringer fra 1970 tallet til i dag. Endringene skyldes både samfunnsutvikling, økt komforforventning, regelverksverksrevisjoner og endret bruksmønster for og i fritidsboliger. På 1970 tallet var hyttene små, enkle og bygget med beskjedne krav til både isolasjon, oppvarming og innlagt vann mm. Soverommene var gjerne kompakte og beregnet for enkel overnatting, ofte med køysenger. Dagens tekniske og funksjonelle minimumskrav til både areal, volum, luft og lys er vesentlig endret. Eksisterende fritidsbolig er opprinnelig en enkel «type-hytte», og den bærende konstruksjonen bevitner at den ikke er tilpasset byggestedet. Hytten er typisk for denne tidsperioden hva gjelder både areal, teknisk og strukturell standard.

Eksisterende fritidsbolig har IKKE en lavere sengekapasitet slik statsforvalteren påstår i sitt fremlegg og omsøkt ny fritidsbolig har ikke økt sengekapasitet utover dagens bruk og behov. Søknaden er derfor en saklig respons i forhold til de krav og funksjon som forventes av en fritidsbolig. Dagens behov og standard kan ikke direkte sammenlignes med situasjonen på oppføringstidspunkt.

FAKTUM VEDR. BRUK OG FERDSEL I OMGIVELSER

Utvidelse av soveromsareal og flere soverom i fritidsboliger fører isolert sett ikke til økt belastning eller ferdsel i omgivelsene så lenge det ikke innebærer vesentlig økning i antall brukere eller endring av hyttens bruksmønster. Omsøkt fritidsbolig har tilsvarende bruk og sengekapasitet som eksisterende og påfører således ikke omgivelsene økt bruk. Ny fritidsbolig bygges på samme sted som eksisterende bygg og benytter eksisterende tilkomstvei. Tiltaket vil derav ikke føre til nedbygging eller økt ferdsel utover dagens bruk.

Gjeldene «Kommuneplanens arealdel 2014-2025» pkt. 2.1b setter ingen minimum eller maksimumskrav til sengekapasitet. Statsforvalterens argument vedr. antall sengeplasser anses som ikke som relevant i denne sammenhengen ettersom det regulerende premiss hva gjelder størrelse/utnyttelse og høyder er definert i kommuneplanens arealdel. Omsøkt tiltak forholder seg til dette premiss (Høyde over planert terreng og BYA).

FAKTUM VEDR. ETASJEANTALL

Omsøkt fritidsbolig er planlagt med hems over deler av bygningskroppen. Dette er et tilskudds areal og ikke et fullverdig etasjeplan.

Gjeldene «Kommuneplanens arealdel 2014-2025» punkt 2.1d definerer høyde over planert terreng og setter derav ingen begrensning på antall etasjer. Det er imidlertid en utpreget tilnærming i både eldre og nyere fritidsbebyggelse på Karistøltangen, og Haugastøl/Ustaoset for øvrig, å benytte seg av hems som et ekstra areal.

Statsforvalterens påstand knyttet til etasje er derfor ikke relevant i denne sammenhengen ettersom høyder og volum er ivaretatt iht. krav og vilkår i Kommuneplanens arealdel 2014-2025.

Vedlegg