Plan- og miljøutvalget 2023 - 2027 vedtak/innstilling

Kommunestyret vedtar å legge forslag til kommuneplanens arealdel med tilhørende dokumenter ut på høring og offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens § 11-14.

Dersom høringsforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn før sommerferien (juli måned), forlenges høringsfristen med minimum 4 uker.

Kommunedirektøren gis anledning til å utføre redaksjonelle endringer i dokumentene.

Vedlegg

Endringsforslag bestemmelser.

Paragraf 2.9.5 Parkering næringsformål sone C. Gjeldende er «minimum 2 parkeringsplasser per 100 m2 BRA» til «max 1,5 parkeringsplasser per 100 m2».

Paragraf 2.9.6 Parkering institusjoner, hoteller m.m. Punkt 2: «Hoteller skal ha 1,0 parkeringsplasser per gjesterom» endres til «kan ha max 1,0 parkeringsplass per gjesterom».

Vedlegg

Kommunestyret vedtar endringer i konsekvensutredning_enkeltinnspill (vedlegg 04), planvask_rapport (vedlegg 05) og endringer i bestemmelser (vedlegg 02) i henhold til stemmegivningen.

Kommunestyret vedtar å sende kommuneplanens arealdel med vedtatte endringer, tilbake til kommunedirektøren. Kommunedirektøren bes oppdatere dokumentasjonen i tråd med dagens politiske vedtak, samt eventuelle andre redaksjonelle endringer. Det bes om at både lovanvendelsene og markeringer i dokumentasjonen gjennomgås, og eventuelt oppdateres.

Komplett oppdatert dokumentasjon fremmes for gjennomgang i kommunestyrets møte den 10.09.2026. Endringer KU enkeltinnspill, PV rapport og bestemmelser, skal da ikke behandles på nytt, men avklare om de endringer som er gjort i dokumentasjonen, er i henhold til kommunestyrets vedtak og intensjon.

Dersom dokumentasjonen er i tråd med kommunestyrets intensjon, kan forslag til kommuneplanens arealdel med tilhørende dokumenter ut på høring og offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens § 11-14.

Vedlegg

Forslag til tilføyelser og endringer i Bestemmelser og retningslinjer:

§2.11.1Lysforurensning

Tilføyelse: Lyskilder skal peke nedover og skjermes mot sidene. Lyskildene skal ha varm farge.

§2.13.2 Landskap og vegetasjon

Alle tre-rekker og store enkelt-trær langs vei, gater og i offentlige rom og parker bevares eller om de må felles, erstattes.

§2.17.5 Krav til lekeplass

Pkt 5 under lekeapparat som krav til fall-underlag tillates gummi, eller sand. Kunstgress tillates ikke.

Retningslinje 3.2 Sentrumsformål

Pkt 4 Interne gater og plasser skal forbeholdes fotgjengere og syklister.

Sykkel og sparkesykkel tillates ikke i gågater og på offentlige plasser og parker

Retningslinje 4.8.4 Hensynsone friluftsliv

Der turvei-forbindelser skal lyssettes, etableres lave lyskilder som kun peker nedover mot området som skal belyses. Lyskilden skal være varm farge.

Retningslinje 6.5 Dispensasjoner i eksisterende og ny spredt fritidsbebyggelse

Pkt. 6 Maksimalt BRA endres fra 120m2 til 100m2

Vedlegg

BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER Kommuneplanens arealdel 2025 – 2037

2.9.7 Parkering skoler, barnehager idrettsarenaer/anlegg

Barnehager skal ha:

• 0,1 – 0,25 parkeringsplasser per barn

Strykes: • 50% dekning for sykkelparkering for ansatte og barn

Legges til: Tilstrekkelig ntall parkeringsplasser til ansatte

• Det må legges til rette for trafikksikker av- og påstigningssone for skyss med privatbil

2. Barneskoler skal ha:

• 0,7 parkeringsplasser per årsverk (gjesteparkering i forbindelse med levering og henting av barn inngår)

Nytt punkt: Tilstrekkelig ntall parkeringsplasser til ansatte

Strykes • 50% dekning for sykkelparkering for ansatte og elever –

Nytt punkt: Sykkelparkering etter behov (1 – 3 klasse bør ikke sykle til skolen langs trafikkert veg)

Nytt punkt: Det må legges til rette for Trafikksikker av- og påstigningssone for levering og henting av barn

3. Videregående skoler og høgskole/universitet skal ha:

Strykes: 0,2 – 0,6 parkeringsplasser per årsverk

Nytt Punkt: Tilstrekkelig med parkeringsplasser til ansatte og studenter

Strykes • 50 % dekning for sykkelparkering for ansatte og studenter

Erstattes av: Tilstrekkelig antall sykkelparkeringsplasser

Nytt punkt: Legge til rette for parkering for motorsykler og mopeder.

4. Idrettshaller og –anlegg skal ha:

• 0,1 – 0,3 parkeringsplasser per tilskuer

Strykes • 50% dekning for sykkelparkering for ansatte og tilskuere

Erstattes av: Tilstrekkelig antall sykkelparkeringsplasser

• Kommunen kan vurdere andre hensiktsmessige løsninger når spesielle forhold taler for det.

Vedlegg

Forslag til vedtak – Terkelsbukt, Bastudalheia og Bastudalen

Kommunestyret ønsker at områdene Terkelsbukt, Bastudalheia og Bastudalen innarbeides i arbeidet med ny kommuneplanens arealdel.

Ettersom arbeidet med Fevikplanen ennå ikke er igangsatt, vurderes det som viktig å sikre at det avsettes tilstrekkelige arealer for fremtidig utvikling og etablering i tilknytning til Fevik-området gjennom kommuneplanprosessen.

En eventuell utbygging av områdene vil uansett kreve detaljregulering. I en slik prosess vil de enkelte innspillene, konsekvensene og arealdisponeringene kunne vurderes nærmere og mer detaljert før endelig beslutning tas.

Det understrekes at det allerede er etablert nødvendig infrastruktur i områdene, herunder vei, vann, avløp og strøm, noe som gir gode forutsetninger for videre utvikling dersom områdene blir avsatt til utbyggingsformål.

Kommunestyret ber om at Terkelsbukt, Bastudalheia og Bastudalen behandles og voteres over som tre separate saker med boligformål.

Vedlegg

1. § 2.1 Plankrav

Dagens bestemmelse

Det kreves reguleringsplan for svært mange tiltak.

Forslag til tillegg

"Nye tiltak som er i samsvar med kommuneplanens hovedformål og ikke medfører vesentlige negative konsekvenser for omgivelser, naturmangfold, samfunnssikkerhet eller teknisk infrastruktur, kan tillates uten reguleringsplan etter konkret vurdering."

Begrunnelse

Dette åpner for at byggesaker kan behandles direkte uten kostbar regulering når forholdene ligger til rette for det.

Vedlegg

Ny § 2.1A

"Kommunen kan gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer når hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved tiltaket samlet sett vurderes som klart større enn ulempene.

Ved vurderingen skal det legges særlig vekt på:

• Eiendomsretten
• Forutsigbarhet for grunneier
• Tidligere investeringer
• Eksisterende bebyggelse i området
• Samfunnsnytte
• Verdiskaping
• Bosetting
• Næringsutvikling"

Begrunnelse

Dette er i tråd med plan- og bygningsloven § 19-2,

Vedlegg

§ 2.9 Parkering

Ny dispensasjonsbestemmelse

Kommunen kan redusere eller fravike parkeringskrav når:

• tomteforhold tilsier det
• kollektivdekning er tilfredsstillende
• eksisterende parkeringsdekning er god
• tiltaket gjelder fortetting eller transformasjon"

Vedlegg

§ 2.13 Naturmangfold

Dagens bestemmelse

Tiltak i A-områder tillates ikke.

Forslag

I områder med registrerte naturverdier kan kommunen tillate tiltak dersom det dokumenteres at naturverdiene i hovedsak opprettholdes eller kompenseres

Vedlegg

Ny § 6.1A

I LNFR-områder kan kommunen etter dispensasjon tillate:

• inntil 3 boliger på eksisterende gårdsbruk
• generasjonsskifteboliger
• mindre næringsvirksomhet
• turisme og reiseliv
• ombygging av eksisterende bygninger til bolig eller næring

dersom tiltaket ikke vesentlig reduserer landbruksdriften.

Vedlegg

§ 2.5.1 Byggegrense langs sjø

Forslag til tillegg:

Kommunen kan etter konkret vurdering tillate tiltak innenfor byggeforbudssonen når tiltaket ikke medfører ytterligere privatisering, ikke hindrer allmenn ferdsel eller gir vesentlig negativ påvirkning på natur- eller friluftsinteresser.

Dette vil åpne for:

naust

brygger

utvidelse av eksisterende bygg

mindre tilbygg

Vedlegg

§ 2.14 Tilgjengelighet

I dag:

30 % universelt utformede boliger.

Dette er vesentlig strengere enn mange kommuner.

Forslag:

Kravet vurderes konkret ut fra prosjektets størrelse og karakter.

Vedlegg

Ny § 1.4 Lokalt skjønn

Ved behandling av dispensasjonssaker skal det legges betydelig vekt på:

grunneiers berettigede forventninger

tidligere offentlige vedtak

investeringer foretatt i tillit til vedtatte planer

hensynet til bosetting

hensynet til næringsutvikling

lokal verdiskaping

effektiv arealutnyttelse

Der nasjonale eller vesentlige regionale interesser ikke blir vesentlig tilsidesatt, skal kommunen praktisere dispensasjonsbestemmelsene med rom for lokale tilpasninger og skjønn.

Vedlegg

***

Ny bestemmelse om eksisterende planer

Ved vurdering av dispensasjon skal det tillegges betydelig vekt dersom:

Området tidligere har vært avsatt til utbyggingsformål,

tiltaket er i samsvar med eldre reguleringsplan,

grunneier har foretatt investeringer i tillit til kommunale vedtak,

kommunen tidligere har gitt tillatelser til tilsvarende tiltak i området.

Vedlegg

*** Forrang for eldre reguleringsplaner

Ny bestemmelse

Eldre reguleringsplaner skal som hovedregel legges til grunn ved behandling av byggesaker. Kommuneplanens bestemmelser skal ikke tolkes slik at de automatisk opphever eller setter til side rettigheter som følger av tidligere vedtatte reguleringsplaner.

Vedlegg

*** Pågående reguleringsarbeid

Ny bestemmelse

Områder hvor det er igangsatt reguleringsarbeid eller gjennomført vesentlige investeringer i planlegging skal som hovedregel videreføres frem til reguleringsprosessen er avsluttet.

Vedlegg

Generasjonsskifte i LNFR

Ny bestemmelse

På eksisterende landbrukseiendommer kan det tillates inntil tre boenheter tilknyttet generasjonsskifte uten krav om reguleringsplan.

Vedlegg

*** Kårboliger

Ny bestemmelse.

Kårboliger og generasjonsboliger skal som hovedregel tillates på aktive landbrukseiendommer.

Vedlegg

*** Ombygging av eksisterende bygg

Ny bestemmelse

Eksisterende bygninger i LNFR-områder kan omdisponeres til bolig, næring eller reiseliv når tiltaket ikke medfører vesentlig økt belastning på arealressursene.

Vedlegg

Fritidsboliger

Ny bestemmelse.

Kommunen skal legge til rette for videre utvikling av eksisterende hytteområder og fortetting innenfor etablerte fritidsområder, regulerte eller uregulerte.

Vedlegg

Naust

Ny bestemmelse

Utvidelse, rehabilitering og gjenoppføring av eksisterende naust skal vurderes positivt.

Vedlegg

*** Små fortettingsprosjekter

Ny bestemmelse

Fradeling av inntil tre nye boligtomter i eksisterende boligområder kan behandles uten reguleringsplan dersom teknisk infrastruktur er tilgjengelig.

Vedlegg

*** Eksisterende boligområder

Ny bestemmelse

Der ny bebyggelse naturlig viderefører eksisterende boligstruktur skal dispensasjon vurderes positivt.

Vedlegg

*** Restarealer

Ny bestemmelse

Mindre arealer mellom eksisterende boligbebyggelse kan vurderes bebygd dersom tiltaket gir en naturlig avrunding av bebyggelsen.

Vedlegg

Bestemmelser som allerede ivaretas gjennom PBL/TEK17

Kommunestyret mener flere bestemmelser i kommuneplanen regulerer forhold som allerede er grundig ivaretatt gjennom nasjonalt lovverk.

Følgende bestemmelser bør vurderes fjernet eller sterkt forenklet:

§ 2.6 Samfunnssikkerhet

• Ras
• Flom
• Kvikkleire

Dette reguleres allerede gjennom PBL § 28-1 og TEK17.

§ 2.11 Støy og luftforurensning

• Følger allerede T-1442 og T-1520.

§ 2.11 Sulfid

• Ivaretas gjennom forurensningsregelverk og byggesaksbehandling.

§ 2.13 Naturmangfold

• Naturmangfoldloven gjelder uansett og vil alltid måtte vurderes.

§ 2.14 Tilgjengelighet

• Regulert gjennom TEK17.

Store deler av § 2.17 Lek og uteoppholdsareal

• Dette vurderes normalt best gjennom reguleringsplan og byggesak

Vedlegg

Parkering

Kommunestyret mener parkeringsbestemmelsene fremstår unødvendig rigide og i flere tilfeller strengere enn sammenlignbare kommuner.

For strenge parkeringskrav øker byggekostnader betydelig, vanskeliggjør fortetting og kan gjøre mindre prosjekter økonomisk urealiserbare.

Ny hovedbestemmelse § 2.9 Parkering

Forslag til ny ordlyd:

«Parkeringskrav skal være fleksible og tilpasses tiltakets lokalisering, kollektivdekning, faktisk behov og områdets karakter.

Kommunen skal kunne godkjenne alternative parkeringsløsninger når særlige forhold tilsier dette.»

Boligparkering – forslag til ny modell

Sone A (sentrum)

• Parkering skal vurderes i hver enkelt plan og byggesak.
• Ingen krav om parkeringskjeller.
• Parkering på bakkeplan tillates der dette er hensiktsmessig.
• Gjesteparkering kan løses gjennom offentlig parkering eller fellesløsninger.

Sone B

• Parkering skal vurderes i hver enkelt plan og byggesak.
• Parkering på egen tomt, carport eller bakkeplan tillates.
• Ingen plikt til parkeringskjeller.

Sone C (kommunen for øvrig)

• Minimum 1 parkeringsplass per boenhet.
• Ingen differensiering etter boligstørrelse.
• Felles parkeringsløsninger, tinglyste plasser og sambruk tillates.

Følgende foreslås fjernet:

• Forbud mot parkering på bakkeplan i sone A og B.
• Krav om parkeringskjeller som hovedregel.
• Krav om minimum to sykkelplasser per boenhet.
• Rigide krav til gjesteparkering.
• Flere detaljerte normkrav for næring.

Begrunnelse

Parkeringsbehov varierer betydelig mellom ulike områder og prosjekter. Kommuneplanen bør åpne for skjønn og fleksibilitet, heller enn å låse utviklingen til kostbare standardkrav.

Vedlegg

§ 2.5.3 Byggegrense mot dyrka mark

Forslag til ny bestemmelse:

«Byggegrense mot dyrka mark vurderes konkret i reguleringsplan eller byggesak ut fra lokale forhold, terreng, driftsmessige hensyn og eksisterende bebyggelsesstruktur.»

Følgende foreslås fjernet:

• Absolutt krav om minimum 20 meter avstand.
• Absolutt krav om minimum 50 meter ved boligklynger.
• Absolutt krav om minimum 10 meter fra eiendomsgrense.

Begrunnelse

Faste avstandskrav virker unødvendig rigide og tar ikke hensyn til lokale variasjoner eller eksisterende bebyggelsesstruktur. Slike vurderinger bør gjøres konkret i den enkelte sak.

Vedlegg

Alternativt forslag til vedtak

Kommunestyret mener fremlagt kommuneplan har et for lavt ambisjonsnivå for en vekstkommune og i for stor grad bygger på tidligere statlige føringer og restriktive vurderinger. Kommunestyret ønsker en mer fremtidsrettet arealpolitikk som i større grad legger til rette for vekst og utvikling.

På denne bakgrunn reverseres alle foreslåtte planvask-saker, og samtlige private innspill som kommunedirektøren ikke har anbefalt videreført innarbeides i det videre arbeidet med kommuneplanen.

Vedlegg

Forslag endring bestemmelser

Se vedlegg

Vedlegg

1. Innspill nr. 16 Vik tas ut av planen. Området består av 2,2 dekar dyrka mark og har derfor verdi som landbruksjord. Området ligger tett på aktsomhetssone for kvikkleireskred.
2. Innspill nr. 18 Hesnes. Kommunestyret anbefaler at området tas inn som boligbebyggelse for økolandsby for inntil 25 boenheter.
3. Innspill nr. 86 s.366 stryk: « …og at dette må sees i sammenheng med Omre vindkraftverk»

Vedlegg

Forslag til vedtak

Kommunestyret vurderer at fremlagt forslag til kommuneplanens arealdel på nåværende tidspunkt ikke er tilstrekkelig ferdigstilt til å legges ut på offentlig høring.

Saken sendes derfor tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding og kvalitetssikring før ny politisk behandling.

Kommunestyret legger særlig vekt på følgende forhold:

1. Manglende kvalitetssikring og ferdigstillelse
2. Dokumentet fremstår flere steder som et arbeidsdokument med henvisninger til kartgrunnlag, vedlegg og vurderinger som enten ikke er tilgjengelige eller ikke tilstrekkelig redegjort for i saksgrunnlaget. Dette gjør det krevende både for politikere og offentligheten å foreta reelle vurderinger av innholdet.
3. Uheldige arbeidskommentarer og uferdig fremstilling
4. Kommuneplanen inneholder flere interne arbeidskommentarer og margnotater som ikke fremstår egnet i et dokument som skal danne grunnlag for offentlig høring. Kommunestyret mener dette gir inntrykk av et dokument som ikke er tilstrekkelig ferdig bearbeidet.
5. Behov for juridisk gjennomgang
6. Flere foreslåtte bestemmelser fremstår å kunne være i konflikt med plan- og bygningsloven. Kommunestyret mener dette er særlig uheldig i et dokument som skal være kommunens overordnede juridiske styringsverktøy for arealforvaltning i mange år fremover.
7. Behov for bedre konsekvensvurderinger og begrunnelser
8. Kommunestyret savner flere steder tydeligere begrunnelser, konsekvensvurderinger og sammenheng mellom foreslåtte bestemmelser, arealstrategi og faktagrunnlag.
9. Oppfølging av tidligere politiske signaler
10. Kommunestyret opplever i begrenset grad at administrasjonen har fulgt opp de signaler og føringer som ble gitt ved forrige retur av saken. Kommunestyret ber derfor administrasjonen gjennomgå tidligere vedtak og politiske bestillinger nøye før saken fremmes på nytt.

Premisser for ny fremleggelse

Kommunestyret ber administrasjonen fremlegge kommuneplanen på nytt når følgende er ivaretatt:

• Dokumentet er ferdig bearbeidet og kvalitetssikret for offentlig høring.
• Alle henvisninger til kartgrunnlag, vedlegg og utredninger er komplette og tilgjengelige.
• Interne arbeidskommentarer og uferdige elementer er fjernet.
• Bestemmelsene er juridisk kvalitetssikret opp mot plan- og bygningsloven og øvrig relevant lovverk.
• Tidligere politiske føringer og vedtak er gjennomgått og vurdert innarbeidet.

Vedlegg

PV 52 Terkelsbukt

Vedlegg

Forslag endringer Planvask

Se vedlegg

Vedlegg

54 A Privat innspill næringsformål

Det er ønske om og også ta med 54 B. Når det gjelder naturmangfold vil dette ivaretaes i detaljreguleringen sammen alle andre momenter som skal vurderes.

Vedlegg

Innspill nr 67 Småbåtanlegg innspill fra Grefstadvika Bryggelag tas med videre dette er et område som i dag brukes av lokalbefolkningen i Grefstadområdet med gamle tinglyste båtfester og tillate et nær bryggeanlegg som ikke skal ha bilvei eller parkering vil her fremme tilkomsten for almenheten området som i dag veldig kuppert og vanskelig og ta seg frem i så her kan en ved en regulering åpne opp for at allmenheten også kan bruke dette arealet.

Det må også ved en regulering tas hensyn til naturmangfoldet

Vedlegg

Forslag til endringer i i konsekvensutredning_enkeltinnspill (vedlegg 04):

Vedlegg

Arealinnspill nr. 67, Grefstadvika bryggeanlegg, settes inn i ny arealplan

Vedlegg

Område nr 7,8,13 ,16, 23, 24 og 25 i planvaskrapporten tas ut av gjeldende arealplan

Område nr. 37 videreføres i planen.

Vedlegg

Alternativt forslag – Hesneslandet

FrP mener kommunestyret bør innarbeide innspillet om Hesneslandet i kommuneplanen og stille seg positiv til videre behandling av området som et fremtidig utviklingsområde.

Det foreligger nå en fullverdig og plausibel utbyggingsavtale som legger til rette for etablering av ny og etterlengtet infrastruktur i området. Dette er infrastruktur som ikke bare vil komme et eventuelt nytt boligområde til gode, men som også vil styrke området som helhet og forbedre dagens situasjon betydelig for eksisterende beboere og brukere.

Et sentralt argument for å inkludere Hesneslandet i kommuneplanen er den strategiske nærheten til sentrum.

FrP mener også det er viktig å vektlegge at en utvikling av området vil kunne åpne opp betydelige naturverdier og naturopplevelser for allmennheten. Områder som i dag i liten grad er tilgjengelige, kan gjennom tilrettelegging gjøres tilgjengelige for innbyggere gjennom stier, utsiktspunkter, rekreasjonsområder og forbedret adkomst. Dette vil kunne styrke folkehelse, friluftsliv og kommunens samlede attraktivitet.

Videre vil en utvikling av Hesneslandet kunne bidra til økt boligtilbud i et attraktivt område, noe som er viktig for å sikre tilflytting, gi unge familier flere valgmuligheter og legge til rette for befolkningsvekst. Kommunen er avhengig av å ha tilgjengelige og attraktive boligområder dersom man skal være konkurransedyktig som bostedskommune i årene fremover.

FrP mener det er avgjørende at kommunestyret legger til rette for utvikling når private initiativ viser både gjennomføringsevne og vilje til å investere i nødvendig infrastruktur. Når det foreligger realistiske planer som kan gi samfunnsgevinst, forbedret tilgjengelighet og nye kvaliteter for både eksisterende og fremtidige innbyggere, bør kommunen møte dette med positivitet fremfor begrensninger.

På denne bakgrunn mener FrP at kommunestyret utelukkende bør være positive til å ta innspillet om Hesneslandet videre inn i kommuneplanprosessen.

Vedlegg

Næringsformål innspill nr 55 Nymo dette område er det allerede startet reguleringsarbeid på dette område som da igjen vil definere hva som skal tas inn eventuelt ut.

Vedlegg

PV 25 Strandfjorden

Endring i kart da en tar med det arealet som allerede er regulert. På denne måten stemmer kommuneplankartet med regulering i området.

Stølehalvøya har over flere år blitt gradvis bygd ut i tråd med avsatte utbyggingsområder i kommuneplanen. Det har også blitt gjennomført store infrastrukturkostnader for å kunne legge til rette for denne utbyggingen. Forutsigbarhet samt utnytte de investeringer som er gjennomført fullt ut vektlegges. Hensyn til naturverdier, landbruk, kvikkelire, kulturminner, tur- og rekreasjonsområder m.m. må vurderes i forbindelse med regulering av det enkelte område.

Vedlegg

Området PV 25 (Støle) Tas ut av planen og tilbakeføres til LNF

Vedlegg

Forslag til endringer planvask

Vedlegg